Большинство субъектов предпринимательства при осуществлении хозяйственной деятельности сталкиваются с необходимостью арендовать помещения. Порой у представителя бизнеса потребность в аренде недвижимости не соответствует сроку заключенного договора. Нередко и арендодатель желает расторгнуть договор досрочно. Как это сделать в судебном порядке? Об этом на онлайн-интенсиве «Правовые аспекты арендных отношений» рассказала партнер нашего бюро Елизавета Ярмош. Делимся полезными рекомендациями как для арендатора, так и для арендодателя.

Расторжение договора в суде: общие основания

Общие основания для расторжения договора в судебном порядке содержатся в ст. 420 ГК. В их числе:

– существенное нарушение договора другой стороной;

– существенное изменение обстоятельств.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК).

Вместе с тем, в арендных правоотношениях указанные обстоятельства доказываются весьма сложно. К примеру, весной этого года в связи с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой многие арендаторы, понимая, что не смогут достичь экономического эффекта, на который рассчитывали при заключении договоров аренды, обращались в суд с требованиями о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом суды, как правило, отказывали в удовлетворении исковых требований.

Если сторона (арендатор либо арендодатель) идет в суд с требованием о расторжении договора, необходимо четко выбирать основания (соответствующую статью гражданского кодекса и/или договора), согласно которым договор аренды подлежит расторжению. При этом важно определиться и сделать ссылку на определенную норму, а не указывать все подходящие статьи из гражданского кодекса.

Специальные основания для расторжения договора в суде

Специальные основания для расторжения договора аренды определены в том числе в ст. 590 и 591 ГК.

Так, в силу ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:

– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает имущество;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Однако при наличии оного из перечисленных выше в ст. 590 ГК оснований в удовлетворении заявленных арендодателем требований о расторжении договора аренды может быть отказано, если судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок. Это относится и к периоду после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления.

Рекомендация арендодателю: В договор следует включать условие об одностороннем отказе от договора аренды по обстоятельствам, указанным в ст. 590 ГК (с перечислением в договоре данных обстоятельств)

Расторжение договора по требованию арендатора (ст. 591 ГК) возможно в случаях, когда:

– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Рекомендация арендатору: В договор следует включать условие об одностороннем отказе от договора аренды по обстоятельствам, указанным в ст. 591 ГК (с перечислением в договоре данных обстоятельств).

Как показывает практика, при расторжении договора по требованию арендатора устранение арендодателем нарушений, послуживших основанием для обращения в суд, не будет являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Рекомендация: Статьи 590 и 591 ГК следует включать в договор обоснованно, соблюдая баланс интересов сторон.