Skip to content

Договор аренды склада: учесть все

  Аренда коммерческой недвижимости – один из наиболее распространенных видов заключаемых договоров аренды. В этом сегменте аренда складов занимает львиную долю. Практика показывает, что у субъектов хозяйствования нередко возникают не только вопросы, но и спорные моменты, связанные с заключением и дальнейшей реализацией договоров аренды склада. В чем юридические тонкости таких соглашений на конференции «Складская недвижимость. Логистические услуги. Вызовы 2020» рассказала партнер нашего бюро Елизавета Ярмош.

  В своем выступлении спикер подчеркнула, что договор аренды является одним из самых непростых с точки зрения согласования и исполнения.  Особое внимание при его составлении нужно уделить «трем китам» – размеру арендной платы, сроку договора, возможности одностороннего отказа от договора.  Также юрист коснулась вопросов банкротства арендодателя, смены собственника складского помещения и грамотного составления акта приема передачи помещения.

Арендная плата

  При отсутствии сторонами условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным.  Последствия для арендодателя – невозможность взыскать арендную плату, а также ответственность за ее неуплату. В свою очередь для арендатора такой «пробел» чреват тем, что, если он осуществит какие-то работы в арендном помещении на условиях, прописанных в договоре (возмещение затрат арендодателем либо зачет неотъемлемого улучшения в счет арендной платы), они не будут иметь никакой юридической силы.

  На заметку! При отсутствии прямого указания в договоре об обратном изменить размер арендной платы можно только путем подписания дополнительного соглашения.  Поэтому важно   со стороны арендодателя в договоре на длительный срок предусматривать обстоятельства, из-за которых стоимость может меняться. Но прописывать эти обстоятельства необходимо предельно четко, дабы избежать возможной несогласованности.

Срок договора

  В случае если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив вторую сторону за три месяца. Другими словами, необходимо быть готовым к тому, что договор может быть прекращен во внесудебном порядке.

  Если же в договоре установлен срок аренды, то здесь имеется также свой нюанс, о котором многие не догадываются.  Заключается он в том, что расторгнуть договор в период его действия достаточно сложно, а в некоторых случаях практически невозможно. Поэтому при заключении договора необходимо четко понимать, какие у вас планы на будущее и готовы ли вы установить отношения с контрагентов на внушительный срок.

Возможность одностороннего отказа от договора

  Заключая договор аренды, можно предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке – с предварительным уведомлением второй стороны за определенный период времени.

 На заметку! Дабы избежать возможного злоупотребления второй стороны, в договоре можно прописать, что корреспонденция с уведомлением об отказе от исполнения договора считается полученной по истечении трех суток с момента ее направления.

  Следует понимать, что односторонний отказ от договора и право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) – это не одно и то же.  То есть в случае одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок). Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд не требуется.

  Варианты отказа от исполнения договора можно прописывать различные:

  • по виновным обстоятельствам;
  • при отсутствии оснований (без причин).

 Внимание! В договоре может быть прописано, что сторона, которая отказывается от исполнения договора, обязуется второй стороне выплатить неустойку в определенном размере. Но белорусская практика на сегодняшний день исходит из того, что неустойку как правомерное действие взыскать невозможно.

Банкротство арендодателя

  В случае, если должник является арендодателем, арендатор имущества вправе не расторгать договор аренды (ч.7 ст.7 закона «Об экономической несостоятельности (банкротстве)).  Стало быть, если арендодатель ушел в процедуру банкротства и желает расторгнуть договор, он должен пройти процедуру судебного расторжения.  Но как упоминалось ранее, если договор составлен на определенный срок, расторгнуть его практически невозможно.

Смена собственника складского помещения

  Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Акт приема передачи помещения

  Арендатору весьма важно в акте приема передачи избегать общих фраз и указывать подробное состояние помещения, описать все возможные недостатки, дабы избежать впоследствии возможных проблем. Дело в том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

  В свою очередь при обнаружении таких недостатков помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя либо по требованию арендатора

  Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

  В свою очередь, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора возможно, если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

  Внимание! Несмотря на существование общих норм расторжения договоров, добиться их практической реализации очень сложно.   Ведь каждая норма имеет за собой определенные основания и обстоятельства, при которых она реализуется.  Поэтому юрист рекомендует со всей серьезностью подойти к вопросу о сроке договора и возможности реализации одностороннего отказа.