В Беларуси с 23 сентября для арендодателей установлен запрет определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

При этом важно, что все уже заключенные ранее договоры об аренде имущества должны быть приведены в соответствие с новым требованием до вступления новшества в силу (об это ниже).

Что за изменения?

Статьей 4 Закона от 18 июля 2022 г. № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг»до 1 января 2024 гг. приостановлено право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Это означает, что арендная плата должна быть выражена исключительно в белорусских рублях, без возможности ее привязки к любой иной валюте. Однако не исключена возможность изменения стоимости в зависимости от иных условий (об этом ниже).

Новые изменения касаются договоров аренды всех видов имущества (недвижимость, транспорт и др.)?

Речь идет о договорах аренды без каких-либо исключений.

Согласно ст.577 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Таким образом, «временный мораторий» распространяется на все договоры аренды, которые регулируются гражданским законодательством. Однако возникает вопрос о распространении запрета на договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения не относится к договору аренды, регулируется главой 8 Жилищного кодекса, которая не регулирует порядок определения размера плату, ввиду чего применялись положения ст.298 ГК по правилам ч.1 ст.1 ГК (жилищные отношения регулируются гражданским законодательством, если жилищным законодательством не установлено иное).

Так как запрет введен на арендодателя по договорам аренды, а жилищное законодательство предусматривает в качестве субъекта – нанимателя и в качестве договора – не договор аренды, а договор найма, то в этом случае из буквального толкования ст.4 Закона №197-З – мораторий не должен распространятся.

Договор лизинга – является договором финансовой аренды, как разновидность договора аренды, в связи с чем правило запрета эквивалента должно распространятся и на данный вид договора.

Что значит «привести договор в соответствие»?

Согласно ст.5 Закона №197-З договоры аренды подлежат приведению в соответствие с требованиями новой нормы до ее вступления в силу. Данное требование обязывает стороны изменить свои договора аренды в части определения арендной платы таким образом, чтобы она не была привязана к валютному эквиваленту.

При наличии договоренности сторон — это может быть сделано путем заключения дополнительного соглашения с изменением тех пунктов договора аренды, которые касаются определения арендной платы.

Можно ли использовать другие способы изменения арендной платы (изменении ставки рефинансирования, увеличении бюджета прожиточного минимума и т.д.)

Цель введения данной нормы – исключить зависимость обязательств сторон от роста курса иностранной валюты.

Нововведение прямо не запрещает предусматривать иные механизмы изменения арендной планы, к примеру при росте инфляции, изменении ставки рефинансирования, увеличении бюджета прожиточного минимума/средней заработной платы, и т.д.

При этом завуалированная привязка арендной платы к валюте, к примеру указание в договоре арендной платы в рублях, с возможностью ее автоматического изменения на коэффициент изменения курса валюты на определенную дату или изменение стоимости валютной корзины и т.п. – скорее всего не получит судебной защиты, так как является очевидным обходом правила о «дедоллоризации».

Касаются ли эти изменения пунктов, устанавливающие в договоре неустойку или обеспечительный платеж в валюте?

Из самого нововведения не следует, что запрет касается иных имущественных обязательств из договора, к примеру неустойки, штрафа, обеспечительного платежа и т.д..

Однако предполагается, что если подобные условия договора аренды будут привязаны к валюте (к примеру, в случае несвоевременной оплаты арендной платы неустойка составляет эквивалент 100 евро за каждый день просрочки), то при наличии спора  такие условия с большой долей вероятности будут признаны вне закона (к примеру может быть сделан вывод, что если законодатель запретил устанавливать эквивалент основного обязательства, то такие же правила применяются и к обеспечивающему обязательству).

Каковы последствия ситуации, если стороны не успеют внести (не смогут согласовать) изменения в договор аренды до 23 сентября 2022 г.?

Если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то суд по иску заинтересованной стороны своим решением может утверждить необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора.

При отсутствии обращений в суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу.

В этом случае законодатель по-разному регулирует последствия для договоров аренды недвижимого и всего остального имущества.

Так, для аренды любого имущества, кроме недвижимого, арендная плата не является существенным условием договора, и не приведение договоров в соответствие с законодательством влечет обязательство арендатора оплачивать арендную плату по правилам ч.3 ст.394 ГК — по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную аренду

Однако для договоров аренды недвижимого имущества, арендная плата является существенным условием договора (ч.1 ст.625 ГК) и ее отсутствие влечет признание договора незаключенным. Фактически это означает прекращение договора аренды с 23 сентября 2022г., что делает невозможным взыскания неустойки, штрафных санкций, предоставляет право арендодателю выселять арендатора и иные последствия, связанные с внедоговорными отношениями.

При этом нахождение арендатора в помещении все равно не будет безвозмездным, так как арендодатель вправе требовать взыскания денежных средств за использование имущества через правила неосновательного обогащения, по которым применяется такое же правило ч.3 ст.394 ГК (о сравнимых обстоятельствах) или Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строенийгосударственной собственности.

При этом есть нюанс: если арендатор заранее, т.е. до 22 сентября оплатит на будущее сумму аренды, то за будущий оплаченный период должна быть учтена именно эта сумма.

Заключение договоров аренды после 23.09.2022г. с привязкой оплаты к валюте – должно влечь недействительность таких договоров, как не соответствующих законодательству.

Что мы предлагаем?

Мы можем оказать Вам помощь с приведением в соответствие договора аренды, а также проконсультировать Вас по иным вопросам, связанным с арендными правоотношениями.