Между ИП (арендодатель, истец) и ООО «С» (арендатор, ответчик) заключен срочный, сроком на 3 года (до 31.12.2017г.), договор аренды нежилого помещения №1. При заключении договора, арендатор предложил выдать своему работнику Т. (юрисконсульту) доверенность для возможности заключения договоров на коммунальное обслуживание, вывоз мусора, установку телефона и сопутствующие действия.
В договоре стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 5 числа текущего месяца в определенном размере.
Вместе с тем, другим пунктом договора, стороны предусмотрели, что арендатором так же, в течение 30 дней, вносится на счет арендодателя денежная сумма в размере стоимости одного месяца аренды в качестве обеспечения исполнения оплаты за последний месяц аренды. Стороны назвали такое обеспечение – гарантийным платежем.
Арендатором в течение месяца был осуществлен платеж с платежным поручением №1 и №2, в назначении которого было указано “за последний месяц аренды по договору №1”.
Спустя 4 месяца после заключения договора, от арендатора поступило письменое уведомление об освобождении помещения с 30 июня и предложением расторгнуть договор и явиться для приемки помещения.
В ответ на это арендодатель направил уведомление с разъяснением, что он не согласен на расторжение договора и не намерен его прекращать, а сам договор не предполагает возможности одностороннего отказа от него со стороны арендатора, таким образом, ИП отказывается принимать помещение 30 июня в связи с тем, что договор продолжает действовать вплоть до декабря 2017г.
Тем не менее, арендатор действительно покинул помещение 30 июня и выехал.
На претензию ИП о необходимости внесения оплаты за июнь, от ООО “С” был получен ответ, что тот самый гарантийный платеж необходимо зачесть именно за июнь, так как это и есть последний месяц перед выездом.
Учитывая такие обстоятельства по делу, ИП обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за июнь, мотивировав иск тем обстоятельством, что договор не расторгался, не предполагал возможность отказа от договора в одностороннем порядке, а фактический выезд арендатора без урегулирования прекращения правоотношений с арендодателем, сам по себе не прекращает обязательства по договору.
В судебном заседании ООО “С” заняло позицию, что обязательство по оплате арендных платежей прекращено, так как имеется акт приема-возврата помещения, подписанный между директором ООО “С” от имени арендатора, и юрисконсультом Т., действующим от имени ИП по нотариальной доверенности, и являющийся одновременно штатным работником ООО “С”. Это была та самая доверенность, которая оформлялась при заключении договора аренды на имя юрисконсульта для того, что бы арендатор мог самостоятельно урегулировать все вопросы с обслуживающими организациями.
При этом в доверенности имелась фраза: «представлять интересы как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь, в том числе … и других организациях, заключать соответствующие договоры, … подавать от моего имени заявления, представлять и получать необходимые справки и документы, расписываться за меня в случае необходимости, выполнять иные действия и формальности, связанные с данным поручением».
В доверенности имелся так же запрет на совершение действий, сформулированный таким образом: “поверенному запрещается совершать отчуждение капитального строения и заключение договоров аренды капитального строения”.

Допрошенный в судебном заседании работник Т подтвердил, что действительно подписал акт приема-передачи помещения, но не 30 июня 2014г., как это указано в акте, а в августе 2014г., в момент увольнения, так как подписание подобного акта было одним из условий директора ООО “С” при увольнении работника по тому основанию, о котором настаивал Т.
Кроме того, гражданани Т. так же пояснил, что оригинал доверенности от имени ИП у него забрал сам Доверитель в начале июня, и соответственно, акт приема-передачи он подписывал будучи уверенным в его ничтожности и под условием увольнения с работы по хорошему основанию.

При таких обстоятельствах, интерес представляют следующие моменты:
1). При наличии в доверенности права на представление интересов доверителя как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь с правом расписываться за него в случае необходимости, и одновременно с запретом на заключение договоров аренды, можно ли рассматривать факт подписания акта приема-передачи как превышение полномочий?
Арендодатель заявлял, что подписание акта возврата помещения прекращает обязательства по договору аренды, соответственно запрещая заключать договора аренды, доверитель запрещал и совершать любые производные действия как то и приемка помещения.
Арендатор занял позицию, что запрет на залючение договоров аренды не исключает возможности прекращения действующих договоров в том числе и путем подписания акта возврата имущества.

2). Будет ли считаться превышением предоставленных полномочий поверенным ситуация, если арендатору при ответе на его же претензию, собственником строения было четко указано, что досрочное расторжение и возврат помещения невозможны?
Позиция арендодателя состояла в том, что в соответствии с п.12 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума №1), при рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, хозяйственным судам необходимо учитывать, что договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК.
Соответственно, расторжение договора без согласия собственника влечет ничтожность такого расторжения, которое может быть оформлено соглашением, актом возврата имущества и т.п.
Позиция арендатора состояла в том, что поверенный, выступая по доверенности, вправе самостоятельно, за собственника решать, с кем продлевать или прекращать договора.

3). Достаточно ли просто изъять оригинал доверенности для того, что бы прекратить полномочия поверенного с учетом того обстоятельства, что для нотариальной доверенности установлен порядок отмены?
Арендатор ссылался, что согласно абз. 3 п. 102 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. № 63, «для отмены нотариально удостоверенной доверенности … лицо, выдавшее доверенность, должно подать в государственную нотариальную контору (частному нотариусу) по месту удостоверения доверенности заявление об отмене доверенности».
Арендодатель же ссылался, что согласно п.2 ст.189 ГК Республики Белаурсь, лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее.
В соответствии с п.3 ст.190 ГК Республики Беларусь, по прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
Таким образом, изъятие оригинала доверенности влечет прекращение полномочий для поверенного и использование копии или фотокопии такой доверенности – не влечет юридических последствий для лица, выдавшего доверенность.

4). Можно ли утверждать, что штатный работник ООО “С” (юрисконсульт) подписывая от имени ИП акт приема помещения в пользу своего же нанимателя в рамках трудового договора, нарушил запрет, содержащийся в п.3 ст.183 ГК Республики Беларусь, согласно которому, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

5). Достаточно ли выезда из помещения для преращения обязательства по внесению арендной платы?
Арендатор указыал, что возврат помещения прекращает обязательство по оплате, в то время как арендодатель ссылался на п.39 Постановление Пленума №1), согласно которому при применении статьи 593 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что:
юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы;
факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства (например, пункт 2 статьи 626 ГК);

6). Возможно ли одностороннее изменение назначения месяца уже произведенного платежа в рамках договора аренды и в период рассмотрения судом спора?
Арендодатель утверждал, что согласно ст.291 ГК Республики Беларусь, одностороннее изменение обязательства не допускается, соответственно если в назначении платежа указан последний месяц аренды, каковым при нерасторгнутом договоре является декабрь 2017г., то письмо арендатора с просьбой перезачесть данный платеж на июнь 2014г., без согласия второй стороны по договору – не влечет изменение назначения такого платежа.
Арендатор же утверждал, что платеж во исполнение денежного обязательства, будучи направленным на полное или частичное прекращение этого обязательства, есть сделка (ст. 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь). При чем сделка односторонняя: для совершения платежа необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны (должника) (п. 2 ст. 155 ГК). Следовательно, должник своей волей и по своему усмотрению решает — какое обязательство и в какой его части прекратит (прекратил) платеж.
— Свободное усмотрение должника ограничено только законодательством, а именно ст.300 ГК Республики Беларусь (Очередность погашения требований по денежному обязательств: в первую очередь издержки по исполнению, во вторую – основной долг, в третью пени и проценты), п. 11 Положения о ликвидации, утвержденного декретом Президента
Республики Беларусь от 16 января 2009 года № 1, ст. 141 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», чего в данных правоотношениях не имело места.

Суд первой, апелляционной и кассационной инстанции, руководствуясь нормами статей 290, 291, 420, 581, 585, 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), признали исковые требования истца обоснованными
При этом судебные инстанции исходили из того, что согласно пункту 4.6 договора арендная плата перечисляется арендатором самостоятельно платежным поручением до 5-го числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
Довод ответчика о том, что долг за июнь 2014 года был оплачен платежными поручениями №1 и №2 правомерно не принят во внимание судебными инстанциями. С учетом условий договора (пункт 4.3), назначения платежа указанного в платежных поручениях и толкования условий договора (статья 401 ГК), судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что ответчик платежными поручениями №1 и №2 перечислил истцу гарантийный платеж, который подлежит зачету в соответствии с условиями пункта 4.3 договора.
Судебные инстанции, принимая во внимание условия пунктов 6.2-6.3 договора, пришли к обоснованному выводу, что по состоянию на июнь 2014 года договор не расторгнут, истец не согласился с его расторжением, а односторонний отказ от исполнения договора арендатором применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора ни договором, ни законодательством не предусмотрен.
Обоснованно не принят во внимание предоставленный ответчиком акт приема-передачи имущества от 30.06.2014, подписанный от имени истца гражданином Т., поскольку последнему таких полномочий истец не предоставлял. При этом судебные инстанции исходили из содержания предоставленной в материалах дела копии доверенности. Допрошенный в качестве свидетеля Т. пояснил, что по состоянию на 30.06.2014 оригинала доверенности у него не было, так как ранее он его отдал истцу по требованию последнего, что с учетом норм статьи 189 ГК и пункта 3 статьи 190 ГК расценено судебными инстанциями как прекращение действия доверенности.
То, что истец был против расторжения договора до истечения срока его действия, подтверждается претензий от 06.06.2014, а также представленной перепиской (как по почте, так и по электронной почте), из которой усматривается, что в июле 2014 года стороны согласовывали условия по прекращению действия договора аренды.
Таким образом, оценка судебными инстанциями в совокупности всех обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства, не позволила судебным инстанциям сделать вывод о прекращении договорных отношений по договору в связи с подписанием Т. акта приема-передачи от 30.06.2014.
В данном случае не усматривается оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств, и освобождение ответчиком арендованного помещения не может освободить его от внесения арендной платы за период аренды, поскольку надлежащими доказательствами не подтверждается факт принятия арендодателем помещения.
В этой связи не могут быть приняты во внимание как основание для отмены оспариваемых судебных постановлений ссылки ответчика на положения пункта 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных отношений».
Поскольку договор аренды не был расторгнут в установленном порядке, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу, что июнь 2014 года не может рассматриваться как последний месяц аренды.
При таких обстоятельствах оснований для отмены вступивших в законную силу обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Что касается обстоятельств применения п.3 ст.183 ГК Республики Беларусь о запрете одновременного представительства, то коллегия судей отметила, что штатный работник предприятия сам по себе не является представителем юридического лица, без надлежаще оформленной доверенности от имени данного лица. Соответственно гражданин Т. имел возможность представлять интересы ИП перед своим же нанимателем, однако наличие одновременно и доверенности от имени своего нанимателя уже лишает его такого права на основании нормы о прямом запрете. Учитывая, что работник Т. согласно штатному расписанию являлся юрисконсультом, то у него однозначно были доверенности на представление интересов своего нанимателя, однако для третьих лиц представляет сложность получить такие доказательства, так как подобная доверенность является внутренним документом предприятия.