Строительные споры

* На данной странице представлены наиболее 

интересные дела и споры , которые встречались 

в практике адвокатов нашего бюро

 

Долевое строительство

— Гражданин К. обратился в суд с иском о взыскании с застройщика неосновательного обогащения в связи с неправильным формированием окончательности стоимости строительства по договору долевого строительства, а именно незаконно включенной стоимости инженерных сетей, премирования за ввод, разницы между фактической и проектной площадью. Судом требования полностью удовлетворены, а также взыскана неустойка за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию.


— Застройщиком был предъявлен иск о признании недействительным соглашения о зачете в рамках договора долевого строительства, мотивируя это тем, что дольщик, заключая соглашение о зачете, нарушил императивное требование о невозможности уступки прав на объект долевого строительства лицам, кроме близких родственников и государства. Предмет спора затрагивал интересы последующего приобретателя квартиры Б. (добросовестного приобретателя). Благодаря правильной позиции, было доказано, что уступки права требования не имело место, а имел место факт исполнения обязательства третьим лицом (ст.294 ГК РБ).


— Дольщиком, который получил уведомление УКС района г.Минска о расторжении договора долевого строительства, был предъявлен иск о признании таких действий недействительными. Основанием явились обстоятельства нарушения застройщиком порядка формирования стоимости: оперирование термином «фактическая  стоимость», применение неправильных индексов в нормативный срок строительства и т.п. Права дольщиков были восстановлены. Данное дело интересно тем, что тот же суд за месяц до этого рассматривал дело другого дольщика, который самостоятельно представлял свои интересы (без адвоката) и при абсолютно аналогичным обстоятельствах принял противоположное решение, не в пользу дольщика.


— Гражданин Х. обратился в суд с иском о признании незаконным действий УКС района г.Минска об одностороннем расторжении договора в связи с отказом дольщика подписать предлагаемое дополнительное соглашение в связи с необоснованностью применения статистических индексов и различным толкованием понятий «приблизительная» и «фиксированная» стоимость. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Мингорсуд решение отменил и отправил на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суд повторно удовлетворил исковые требования и решение осталось без изменения в последующих судебных инстанциях.


— Признав незаконным действия УКС района г.Минска о расторжении договора и в связи с вводом дома в эксплуатацию, дольщик Х. предъявил требования о выдаче ему справки для государственной регистрации права собственности. УКС района г.Минска тем временем после ввода дома в эксплуатацию различным категориям граждан формировал разную стоимость в зависимости от согласий граждан на подписание дополнительных соглашений. В суде было доказано, что подобный подход застройщика противоречит требованиям ГК о равенстве сторон и требованиям закона о не дискриминации потребителей, в связи с чем судом было признано право дольщика на минимальную доплату из имевшихся на тот момент расчетов окончательной стоимости.


— Гражданин Х. учитывая многочисленные и сложные дела с КУП района г.Минска обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде расходов на оплату помощи адвоката, который был удовлетворен.


— Гражданин Б. Внес денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры по договору долевого строительства. В последующем, учитывая право на отказ от договора в любой момент, гражданин расторг договор, однако в установленный срок в течение 1 месяца с момента принятия нового дольщика, застройщиком денежные средства не были возвращены. Суд удовлетворил требования, взыскав все причитающиеся при этом проценты.


— Гражданин Л. обратился в суд с иском о признании незаконным действий по расторжению договора долевого строительства, так как застройщик необходимость расторжения мотивировал нарушением графика оплат. На тот момент еще не было прямо прописано в законодательстве отсутствие ответственности за нарушение сроков перечисления средств льготных кредитов, в связи с чем в суде  было доказано, что неперечисление средств льготных кредитов не может повлечь негативные последствия для дольщика в виде расторжения с ним договора, а незначительные нарушения графика оплат со стороны самого дольщика (несколько дней, и недоплата 300 неденоминированных рублей) является несущественным для целей договора долевого строительства, и требования застройщика являются злоупотреблением права.


— Юридическое лицо  обратилось в экономический суд с иском к застройщику в связи с отказом в подписании акта о передаче затрат по форме С-17. Судом было установлено, что такой способ защиты является надлежащим, так как истец требует не подписания акта,  а передачи данного акта, который в силу закона должен быть составлен и подписан застройщиком для целей надлежащего бухгалтерского учета объекта дольщиком.


— УКС района г.Минска обратилось со встречным иском к гражданину Б. О признании недействительным договора долевого строительства в связи с тем, что будучи нуждающимся, при заключении договора гражданин не получил направления в местной администрации по месту учета. Однако в иске было отказано.


— Гражданка М. обратилась к застройщику в связи с неправильным формированием окончательной стоимости, а именно в связи с правом застройщика изменить стоимость только при определенных обстоятельствах (статистические индексы, косвенные налоги).

Дело рассматривалось 3 года, в иске было  отказано, в последующем решение отменено по протесту Зам.председателя Верховного суда, однако в иске снова повторно было отказано.


— Гражданин Р. обратился в суд с иском к застройщику в связи с тем, что высота его потолков в квартире согласно новому техническому паспорту составляла 2,48 м., при нормативе 2,50 м. Со стороны застройщика было доказано, что на момент сдачи дома высота потолка соответствовала требованиям законодательства.

В суде первой инстанции с застройщика была взыскана неустойка в связи с просрочкой ввода объекта в эксплуатацию. Благодаря своевременно поданной кассационной жалобе, решение первой инстанции было отменено и при повторном рассмотрении было доказано, что со стороны дольщика имели место просрочки оплаты, а так же положения договора при определенных нарушениях со стороны дольщика, позволяли застройщику отказаться от договора.


— В отношении гражданки К. было вынесено решение о признании за ней права собственности на квартиру в проблемном жилом доме, где к уголовной ответственности привлекались руководители застройщика и при наличии иных претендентов на данную квартиру. Зам.генерального прокурора был принесен протест на указанное решение, однако правильно занятая позиция в суде первой инстанции послужила основанием для отклонения протеста судебной коллегией Верховного Суда Республики Беларусь.

Строительный подряд

— ЖСПК в течение 3 лет вело переписку с застройщиком и государственными органами в связи с промерзанием торцевых стен во вновь построенном жилом доме. Не имея решения со стороны местных органов, ЖСПК обратилось в суд с требованием о понуждении генподрядчика устранить недостатки микроклимата, путем утепления за свой счет минеральными плитами торцевой стены. В рамках производства по делу была произведена сложная экспертиза, которая установила, что причиной промерзания стены являются как ошибки при проектировании (предусмотрена недостаточная плотность строительных блоков), так и нарушения при строительстве (использование материала повышенной влажности, неутепление стыков конструкций). В результате исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Решение было проверено и апелляционной и кассационной инстанциями и оставлено без изменения.


— ОДО «А» обратилось в суд с иском о признании права собственности на административное помещение мотивируя это тем,  что по договору помещение оплачено в полном объеме, а  с предыдущим дольщиком договор был расторгнут в связи с односторонним отказом застройщика (банкрота), о чем было предоставлено письмо с квитанцией об отправке. Первоначальный дольщик уведомление не получал, в связи с  чем добросовестно исполнял обязательства по договору.

Суд в исковых требования отказал, сделав вывод, что первостепенным является получение уведомления стороной по договору, а не его отправка.


— Управляющий в деле о банкротстве «М» предъявил иск о признании права собственности на административное помещение, вытекающее из инвестиционного договора с застройщиком «Б». Однако у самого  «М» были заключены в разное время такие же инвестиционные договора с двумя дольщиками — «И» и «А».

Таким образом имела место интересная ситуация, при которой основной застройщик «Б» — в банкротстве, посредник-инвестор «М»  — так же в банкротстве, и имеется два дольщика «И» и «А» с договорами на один и тот же объект (фактически 4 претендента).

Участвуя в деле в интересах «И», адвокатом была занята позиция, что в данном случае ввиду передачи Мингрорисполкомом функций застройщика Товариществу собственников,  то обязательства по договорам застройщика «Б» прекращены по основаниям ст.387 ГК, т.е. невозможности исполнения ввиду принятия решения государственным органом.


— В рамках  рамках  дела о банкротстве инвестора, управляющим было заявлено ходатайство о применении мер обеспечения в виде запрета на совершение действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое было построено и по мнению управляющего должно принадлежать инвестору.

Судебными решениями вступившими в силу управляющему было отказано в признании права собственности на объект, равно как и отказано иному претенденту на помещение (дольщику).

Один из дольщиков, который достраивал помещение по договору с новым застройщиком, подал ходатайство об отмене мер обеспечения для возможности регистрации помещения. Суд первой инстанции отказал в снятии мер, мотивировав это тем, что с подобным ходатайством может обращаться только сторона по делу. Верховный Суд с таким подходом не согласился и определение отменил.


— После строительства бизнес-центра, один из этажей представляющий из себя 10 изолированных комнат, коридоры, кухню и два санузла, был зарегистрирован как единое административное помещение. В последующем застройщик произвел раздел помещения, где три комнаты были зарегистрированы как отдельные помещения, а остальные семь – остались совместно с коридором и санузлами.

По требованию покупателя трех помещений на коридор и санузлы был установлен сервитут.


— Заказчик по строительству офисного центра предъявил три иска об уменьшении стоимости по договору подряда на основании некачественных работ. Со стороны генподрядчика адвокатом были представлены доказательства как отсутствия самого факта некачественных работ, так  и доказательства нарушения порядка уведомления, составления дефектных актов, в связи с чем во всех исках было отказано.


— Заказчик предъявил иск о взыскании более 300 миллионов неденоминированных рублей убытков с генподрядчика в виде своих расходов по устранению недостатков в виде некачественно выполненных работ по устройству основания для укладки асфальта паркинга. В обоснование представил дефектный акт, подписанный прорабом генподрядчика. Суд первой инстанции взыскал убытки.

Однако благодаря обращению к адвокату, подачи апелляционной жалобы, представления в суд заключения специалиста, геодезических карт местности и обоснования техническими актами порядка водоотвода при устройстве подобных конструкций, решение было отменено а в требованиях отказано.

Земельные споры

— гражданин Н. Обратился в суд с иском о признании недействительной государственной регистрации границ смежного земельного участка П. В качестве основания было указано, что в результате технической ошибки, координаты соседнего участка оказались смещены, и в результате участок соседа оказался зарегистрированным с наложением на участок Н.
Сосед предъявил встречный иск, указав, что Н. возвел баню, без соблюдения норматива отступа от границы для хозяйственной постройки в 1 метр.
Решением суда регистрация границ смежного земельного участка признана недействительной. Ввиду отсутствия границы смежного участка, не подлежит удовлетворению иск о сносе бани, так как отсутствие границ лишает соседа требовать защиты права, основанного на расположении такой границы.


— гражданин П. осуществил складирование своих строительных материалов навалом к строению, расположенному на смежном земельном участке. Собственник строения предъявил иск об устранении препятствий в пользовании своим земельным участком и строением, так как размещенные строительные материалы препятствуют в использовании имущества.
Требования были удовлетворены в полном объеме.


— гражданин К. в 2003 году приобрел земельный участок, границы которого были указаны в государственном акте на землю и имели линейную длину. Однако на момент начала строительства дома в 2012г. смежные землепользователи уже имели землеустроительные дела на свои участки, с установленными поворотными точками. Однако так как участок К. был зажат между двумя соседними зарегистрированными участками, то длина фактических границ данного участка оказалась меньше, чем в государственном акте, что влекло и уменьшение его площади.
Не согласившись с таким положение дел, гражданин К. с помощью адвоката обратился в суд и в суде было установлено, что государственный акт имеет юридическую силу, в том числе и в части соблюдения ширины границ участка, а невозможность установления такой ширины свидетельствует о незаконной границе смежного участка, который следует считать смещенным.
Суд согласился с доводами истца и требования полностью удовлетворил.


— после признания недействительной государственной регистрации границ смежного земельного участка, гражданин Н. Обратился в Мингорисполком с заявлением об изменении границ его участка таким образом, что бы был предоставлен 1 метр для обслуживания возведенной по границе бане за счет отступления от границы в иной части участка.
На заседании комиссии Мингорисполкома по разрешению земельных споров было принято решение, изменить конфигурацию границы участка Н. С сохранением площади таким образом, что бы имело место сохранение расстояния в 1 метр между стеной строения и границей участка. Граница смежного землепользователя была установлена по фактическому пользованию с учетом бани соседа.
Не согласившись с таким решением Мингорисполкома, смежный землепользователь обратился в суд с требованием о признании его незаконным.
Суд отказал в таком требовании, констатировав, что решение исполкома принято в пределах его компетенции, а суд не наделен правом замещать функции исполнительного органа управления и самостоятельного установления тех или иных границ. В компетенцию суда входит только проверка законности действий государственного органа, а не целесообразность его решений.


— ООО «М» обратилось в суд с иском об установлении сервитута на часть смежного земельного участка, так как на строящийся ООО «М» объект невозможно обеспечить проезд со стороны городской улицы, кроме как по территории смежного участка, а организация проезда со стороны городской улицы указано в выданных ГАИ технических условия в качестве обязательного, без которого объект не может быть принят в эксплуатацию.
Требования были удовлетворены.


— после избрания в качестве председателя правления садоводческого товарищества М. было установлено, что органами управление согласована передача в собственность отдельных членов свободные участки земель общего пользования. По иску товарищества все решения исполнительного комитета о предоставлении участков за счет земель общего пользования признаны недействительными.


— сельский исполнительный комитет принял ряд решений, согласно которым предоставил двум соседям часть свободных земель для ведения личного подсобного хозяйства, которые примыкают к их участкам. Один сосед обратился в суд с иском о признании такого решения недействительным по тому основанию, что на переданном участке расположена дорога, в связи с чем он не может ходить по деревне как раньше. Данные требования были отклонены, так как в материалы дела были представлены материалы аэрофотосъемки, из которой видно, что на момент предоставления участка никакой дороги не было, а протоптанная тропика не является дорогой и препятствием в предоставлении участка.
Второй сосед так же обратился с иском о признании недействительным решения исполкома по тому основанию, что на предоставленном смежному землепользователю дополнительном участке находиться распределительный колодец, т.е. инженерные сети, имеющие охранную зону в 10 метров. Данные требования были удовлетворены, решение исполкома признано недействительным.
Данное дело интересно тем, что началось в марте 2012 года и даже на момент настоящей публикации точка в нем не поставлена, так как по делу дважды приносились протесты зам.председателем Верховного Суда, председателем Минского областного суда, дело дважды рассматривалось по первой инстанции, трижды в кассационном порядке, а так же дважды президиумом Минского областного суда и однажды судебной коллегией Верховного Суда.


— гражданка предъявила в суд иск о признании недействительной государственной регистрации границ смежного земельного участка, так как установленная граница оказалась под ее существующим строением. Ответчик требования не признавала, считая, что если граница установлена землеустроительной службой, то такая граница нерушима.
Вместе с тем, такая позиция не верна и исковые требования были удовлетворена.