Споры с недвижимостью

 * На данной странице представлены наиболее 

интересные дела и споры , которые встречались 

в практике адвокатов нашего бюро

Арендные отношения

Арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании стоимости аренды за июль 2014г. по договору, действующему до конца 2017г.. Арендатор не признавая иск указал, что 30 июня выехал из помещения и не несет обязанности по оплате, представив при этом в суд акт приема-передачи, который со стороны арендодателя был подписан бывшим работником арендатора, который получал от арендодателя доверенность для заключения договоров на коммунальное обслуживание и представление интересов. Тем не менее иск был удовлетворен и решение оставлено в силе судами всех инстанций.


Арендатор обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности договора аренды, так как в договоре в качестве цели использования было указано: размещение игровых автоматов, розничная торговля, при том что согласно свидетельству о государственной регистрации помещение значилось как торговое. На запрос в лицензирующий орган был получен ответ, что в случае установления ничтожности договора, такая ситуация может быть расценена как предоставление недостоверных сведений для получения лицензии с конфискацией незаконного дохода. Истец отказался от иска.


Арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора в связи с неоплатой аренды более 2-х раз подряд. Суд полностью удовлетворил требования.


ООО «А» обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды и возврата оборудования – дробильной установки, ссылаясь на договор аренды от 25 августа, акты выполненных работ по договору аренды за сентябрь, октябрь и несколько платежек с указанием назначения платежа по договору аренды. Ответчик по делу представил в суд договор купли-продажи от 26 августа и ТТН о передаче установки третьему лицу – по указанию покупателя и несколько платежек с указанием назначения платежа – купля-продажа.
Суд первой инстанции постановил, что обязательства по договору аренды не прекращались и в связи с отсутствием оплат, договор подлежит расторжению, а оборудование – возвращению.
Апелляционная инстанция решение суда по жалобе ответчика отменила и приняла позицию ответчика, согласно которой, более позднее заключение договора купли-продажи в отношении того же объекта прекращает обязательства по договору аренды, т.е. имеет место новация (с которой не согласился суд первой инстанции) и в иске отказала.


Продавец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи технологического оборудования в связи с тем, что оплата в течение года произведена только в размере 47% и указывая, что это существенное нарушение условий договора. Суд в иске отказал, посчитав что задолженность в 53% является нарушением условий договора, но не относится к существенным.


Между сторонами был заключен договор аренды помещения в эквиваленте в евро и оплатой в рублях. При этом предусмотрен страховой платеж в размере 2-х месячной стоимости аренды который засчитывается за последние два месяца аренды. Арендодатель отказался возвращать страховой залог в эквиваленте к евро на день возврата, предложив вернуть полученные 2 года назад рубли.
Суд взыскал с арендодателя неосновательное обогащение в рублях, в эквиваленте к евро на день вынесения судом решения, почитав, что требование истца основано на ст.298 ГК (валюта обязательств).


Истец «Ч» обратился в суд с иском о взыскании аренды за оборудование, которое было передано государственному заводу. Новый директор не признал иск, указывая что оборудование не вовлечено в деятельности и нет необходимости в его использовании. Суд тем не менее требования удовлетворил в полном объеме, взыскав сумму арендной платы, а так же неустойку и проценты.


Арендодатель ЧУП «А» обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, неустойки и процентов по договору, в котором размер обязательства определен в валюте. Судом исковые требования были удовлетворены в полном объеме и признан обоснованным произведенный расчет всех сумм: основного долга, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом установления размера обязательства в валюте и ежемесячного изменения курса валют.


Граждане неоднократно обращались в суд с исками о признании недействительными заключенные с ними договора на размещение транспортного средства на автомобильной стоянке по различным основаниям. Во всех требованиях было отказано и установлено, что заключенный договор подлежит исполнению независимо от того, как гражданин представляет себе порядок его исполнения, а расторжение должно иметь только письменную форму.


Собственник предприятия после увольнения директора обнаружил, что будучи директором гражданин выдал бухгалтеру доверенность и подписал договор аренды личного автомобиля с предприятием, установив арендную плату за пользование личным автомобилем.
В последующем бывший директор обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, который ввиду отсутствия надлежащего способа защиты со стороны ответчика был удовлетворен.
Решение было отменено судом кассационной инстанции и уже при повторном рассмотрении с участием адвоката было заявлено встречное требование о признании сделки недействительной, как сделки с заинтересованным аффилированным лицом без одобрения общего собрания. При повторном рассмотрении судом первой инстанции так же было принято странное решение об удовлетворении первоначального иска по тому основанию, что договор действовал на протяжении года, а бухгалтером была родная сестра основного участника.
Суд кассационной инстанции решение повторно отменил, признав сделку недействительной как совершенную в отношении аффилированного лица без одобрения общим собранием.

Совместное домовладение

— Товарищество собственников предъявило исковые требования к двум собственникам о взыскании коммунальных услуг, понесенных товариществом по вывозу мусора, уборке территории, оплаты освещения, насосной станции и т.п. В обоснование требований ответчики указали, что обязаны оплачивать только тот перечень услуг, который установлен государством и по тарифам государства, а превышение расходов не может быть отнесено на них. Товарищество же представило в суд решение общего собрания, согласно которому все жильцы постановили оплачивать все расходы по фактическим затратам по итогам месяца.
Собственники предъявили отдельный иск о признании такого решения недействительным, в котором им было отказано, а первоначальный иск удовлетворен, так как несогласие двух граждан с решением общего собрания, принятым с наличием кворума, возлагает на них обязанности, установленные решением большинства.


— гражданин обратился в суд с иском к товариществу собственников о расторжении договора на техническое обслуживание, основанием для чего указал якобы некачественно выполняемые работы по техническому обслуживанию.
В иске было отказано, так как во-первых, не представлены достаточные доказательства, которые бы свидетельствовали о существенном нарушении условий договора, а во-вторых, законодательством установлена обязанность по заключению подобных договоров.


— управляющий по делу о банкротстве ООО «М» предъявил иск о признании недействительным решения граждан 2010 года, которые являлись дольщиками по строительству объектов в здании, о создании товарищества собственников.
Ответчиком было заявлено о применении 3-летнего срока исковой давности, так как представитель ООО «М» участвовал в собрании и знал о решении.
Тогда управляющий заявил, что решение общего собрания необходимо рассматривать как сделку, так как оно порождает права и обязанности, а для ничтожности сделки установлен 10-летний срок давности.
Ответчик же представил дополнительную правовую позицию, проанализировав положения законодательства и придя к выводу о том, что решение собрания не является сделкой, так как не соответствует ее основному критерию – свободе волеизъявления. Так, никто не может быть принужден к заключени сделки и принятии на себя обязанностей против воли, в то время как решение общего собрания предполагает подчинение меньшинства, воле большинства, и обязанности для гражданина порождаются даже в том случае, если он голосовал против такого решения.
Суд согласился с такой позицией и отказал в требованиях, применив срок исковой давности.

Споры с недвижимостью

 

— два физических лица заключили договор купли-продажи вновь построенного жилого дома за сумму, эквивалентную 150 000 долларам США. В день подписания договора стороны так же заключили договор займа, по которому покупатель взял в займы у продавца 50 000 долларов США на 1 год.

По прошествии года продавец обратился к нотариусу и получил исполнительную надпись. Покупатель же отказывался передавать 50 000 долларов США мотивируя это выявленными в течение года недостатками дома, которые не могли быть обнаружены в момент покупки: протекание крыши, сырость подвала, отсутствие вентиляции, трещина в стене и т.п.

При обращении к адвокату покупателю была разработана правовая позиция защиты: подготовлено уведомление об удержании средств по договору займа в счет убытков, подготовлен иск о снижении покупной стоимости дома и иск о признании неподлежащей исполнению исполнительной надписи.

Указанные действия повлекли уступки со стороны продавца и стороны заключили мировое соглашение на выгодных условиях.


— гражданин заключил сделку купли-продажи дома на условиях рассрочки платежа. Полагая, что им не получена вся сумма по договору, он заявил иск о его недействительности, так как регистрирующим органом была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на основании акта приема-передачи, который он с его слов не подписывал, и копия которого имелась у регистратора.
По делу была назначена почерковедческая и техническая экспертиза, согласно которой установлено, что определить кем выполнена подпись на ксерокопии акта невозможно, выполненная подпись имеет признаки монтажа, однако такие признаки не позволяют сделать однозначный вывод.
Судом было отказано в иске, так как государственная регистрация перехода права собственности и уплата по сделке никак не могут влиять на ее недействительность.
Данное дело интересно тем, что в на практике стороны столкнулись с коллизией законодательства, так как Гражданский кодекс устанавливает, что по сделкам с недвижимым имуществом право собственности на предмет переходит в момент заключения сделки, а согласно положениям законодательства об административных процедур, для государственной регистрации перехода права собственности требуется подписанный сторонами акт приема-передачи, без которого переход права не будет зарегистрирован. Таким образом с одной стороны законодатель говорит о переходе права собственности в момент заключения сделки, однако при уклонении продавца от подписания акта, покупатель не может юридически оформить свое право собственности.


— гражданин, являющийся добросовестным приобретателем квартиры, получил иск, из которого следовало, что первый покупатель получил право собственности на квартиру посредством договора долевого строительства, который персонально им не был оплачен. Следовало, что гражданин являлся директором и учредителем ООО «А», который выступал генподрядчиком по строительству жилого дома, и ввиду отсутствия расчетов, заказчик предложил передать в счет долга квартиру. ООО «А» было принято решение о выплате учредителю дивидендов в размере стоимости квартиры, но вместо перечисления денег, эта сумма была зачтена по договору долевого строительства и на указанную сумму были прекращены обязательства заказчика по уплате генподрядчику за выполненные работы.
Полагая, что подобный подход не соответствует требованиям законодательства, спустя несколько лет, застройщик предъявил иск о недействительности договора.
В требованиях было отказано.


— престарелый гражданин подарил свою квартиру своей дочери. Однако после этого он стал замечать, что дочь по другому к нему относится, забрала паспорт, под различными предлогами прекратила его общение с другими родственниками, у появилась хроническая усталость и головные боли. Другая дочь, придя навестить отца, почувствовала запах газа и вызвала специальную службу, которая установила, что газовый провод к плите имел микроскопическое повреждение, и через него в квартире устойчиво имелся газ в малых объемах.
Учитывая совокупность всех обстоятельств, для престарелого гражданина было подготовлено исковое заявление об установлении ничтожности сделки.
Результат данного иска зависит от результатов психолого-психиатрической экспертизы, однако в суде, при наличии собранных доказательств, ответчица согласилась возвратить назад квартиру.